一個星期遇到3個半夜咨詢的，聽到短信提醒，好不容易打起精神回復。結(jié)果回復發(fā)過去后的10分鐘、20分鐘、30分鐘...沒！有！動！靜！

很多房客喜歡在深夜“撩撥”房東，還是那種撩完就跑，再也沒有回應的！

“我很苦惱。一方面我覺得自己做了無用功白白付出時間精力，卻讓客人跑了；另一方面也確實不知道該怎么做才能提高預訂?！狈繓|趙小姐吐槽到。

為什么你總是遇到撩完就跑的房客？

80%房東在遭遇撩完就跑的情況后，通常會這么總結(jié)這件事情：我房子不好看/客人不行/半夜咨詢一般都成不了...

有道理嗎？有一定道理。

半夜咨詢的客人一般都是著急入住，需要當天就住進去的。但往往這個時候大部分房東的門店處于關房狀態(tài)，房東接單意愿也比較弱。

房子美觀程度也和預訂率息息相關，美觀程度越高，自然預訂率也會呈現(xiàn)正相關的趨勢。但最有可能的情況是：客人本來就在同時跟多個房東溝通。

在實際訂房操作中，客人往往同類型的民宿看上了四五套，為了保證效率，他可能同時跟四五個房東對話，來了解具體情況。當你看到消息，進行回復的時候，可能客人已經(jīng)在其他房東那里完成了房間預定了，自然就不會再理你。

這就牽扯到針對入住咨詢，房東需要遵守的一些原則。它們能在最大程度上，保證來咨詢的客戶高幾率轉(zhuǎn)化成預訂的客戶。

提高預訂率這2點務必注意

第一步：及時回復

不光是回頭客推薦/小程序瀏覽/自媒體渠道，只要是來找房東咨詢?nèi)胱∈乱说摹榱吮ＷC他不被別的房東吸引走，最最基礎的操作就是：及時回復！

客人找你了解入住詳情，釋放的信號就是：我已經(jīng)看上你的房子了，還想就一些細節(jié)問一問，沒什么問題，我就下單了。

如果房客很長時間才回復，往往客人會覺得：第一，房東不夠敬業(yè)。第二，房東不在乎我，“我來住你的房子，你居然還要我等你回復？”一位房客曾經(jīng)這么吐槽。

在日常經(jīng)營當中，房東要時刻保持開機狀態(tài)，爭取做到有咨詢，第一時間回復。

當然，半夜咨詢是一件很折磨人的事情。如果房東不想在半夜接到咨詢消息，同樣可以在小程序后臺修改接待時間，這樣就避免在休息時間遭遇消息的狂轟亂炸。

做到及時回復，是完成咨詢?nèi)胱?預定整個轉(zhuǎn)化流程的第一步。

第二步就是揣摩客人需要，展示賣點，幫助客人解決問題。

客人訂房肯定有著自己的考量：出差/家庭旅行/度蜜月/學習/短租...

針對不同的目的，房東要說出針對性的話。

【房東趙先生就接到過這么一個消息：我看您這套房子是三室一廳，我們想問附近有沒有菜市場之類的，有老人孩子，住的時間也可能比較長?！?

“趙先生考慮了片刻就回復到：您的眼光很棒！這套房子是標準的公寓電梯房（不必擔心老人），小區(qū)有保安24小時巡邏（安全有保障），附近有一個菜市場和本地最大的海鮮市場（生活方便），坐公交20分鐘車程有一個兒童游樂園，離小區(qū)2站地還有一個三甲醫(yī)院（醫(yī)療、游玩方便）?？梢哉f條件特別便利了~您這邊打算住多長時間呢？連住七天我們這邊是有優(yōu)惠的?！?

這段回復，包含了大量的細節(jié)描述。開頭小小夸獎對方一番，中間說出家庭出游最關心的細節(jié)，最后直接問住多長時間，不給客人說“不”的機會，一般而言，這種程度的回復，足以讓客人預訂房源了。

針對不同的目的，賣點自然是不同的。

1、度蜜月：就要突出距離景區(qū)便捷，房間美觀程度高、私密性好等；

2、學習：就要突出小區(qū)安靜，隔音效果好，衣食住行便利；

3、出差：就要突出緊靠核心商務區(qū)，交通便利，吃住方便花樣多。

除此以外，在小程序房源描述上，盡可能多的展示入住細節(jié)：最多住幾人、周邊景點、房屋情況等。這樣可使房客更清晰地了解詳情，在咨詢的時候，只需回復關鍵信息，提高入住率。

瑣碎的要求如何委婉拒絕？

在實際咨詢?nèi)胱∵^程中，有很多房客會提出一些難以回答的問題。面對這些問題，房東該如何接招呢？

1.我想現(xiàn)場看看房子，然后再決定要不要預定。

這個時候說拒絕就太過簡單粗暴。首先應該強調(diào)的就是：小程序上的照片都是實拍的，跟現(xiàn)實情況是一致的，不會出現(xiàn)照片和房源不一致的狀況。其次可以利用其他客人的評價來為自家民宿背書：房子跟照片一致~還原度超高！

2.我覺得你們家房子太好了，但是有點小貴，能不能便宜一點？

遇到這種“砍價”的。第一步可以強調(diào)“連住7天會有x折優(yōu)惠”，再結(jié)合小程序的優(yōu)惠券、分享減免等優(yōu)惠，避免直接拒絕對方。如果對方還在糾纏“砍價”，房東這邊可以在強調(diào)“拒絕”的態(tài)度的基礎上，訴說一下辛苦，引起客人同情。

很多時候，大家都在抱怨沒訂單。殊不知，有的房東在咨詢?nèi)胱?預訂這個流程中，轉(zhuǎn)化率低得嚇人。

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